Cuánto vale tu inmueble vs cuánto vale tu inmueble para Hacienda

El pasado 10 de julio de 2021 se publicó en el Boletín Oficial (BOE) del Estado la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal con la finalidad de combatir las prácticas de elusión fiscal.

Esta norma ha tenido una repercusión directa en el artículo 10 de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en adelante, ITPAJD) y en el artículo 9 de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (en adelante, ISD). Ambos artículos definen respectivamente la determinación de la base imponible del impuesto en el caso de los bienes inmuebles y es ahí donde radica la cuestión principal de este artículo.

Conviene saber que, desde el 1 de enero de 2022, deberá tenerse presente el denominado “valor de referencia” de los inmuebles para determinar la base imponible del ITPAJD e ISD. Pero ¿qué es el valor de referencia?

Se trata de un nuevo concepto jurídico que busca establecer una valoración objetiva del precio de los inmuebles sujetos a ISD e ITPAJD. Para alcanzar esta valoración objetiva la Dirección General del Catastro ha analizado los precios de las compraventas de inmuebles formalizadas ante notario por ubicación, teniendo en cuenta también informes anuales del mercado inmobiliario y demás datos catastrales.

Con la nueva modificación legislativa se ha sustituido el concepto de “valor real” por el de “valor” remitiéndose este último al valor de referencia establecido por la normativa catastral. Con lo cual, en el momento de determinar la base imponible del ISD o ITPAJD, en relación con los bienes inmuebles, deberá consultarse el valor de referencia determinado por la Dirección General del Catastro en fecha de devengo del impuesto.

Sin embargo, cuando el valor del inmueble declarado por el propietario o el precio de este resultara superior al valor de referencia, será ese importe la base imponible del impuesto. Es decir, la base imponible será el importe más elevado entre el valor de referencia definido por la autoridad catastral y el valor de la contraprestación acordada o valor declarado. También podría darse la circunstancia de que la Dirección General del Catastro no hubiere definido un valor de referencia para el inmueble objeto de transmisión, en ese caso prevalecerá será la mayor de las magnitudes entre el valor declarado por los interesados o el valor de mercado.

Además, de forma indirecta, el valor de referencia incidirá también en el Impuesto sobre el Patrimonio para aquellos inmuebles adquiridos a partir del 1 de enero de 2022 y en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas en el momento de declarar la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la transmisión efectuada.

 Como puede verse, la afectación que puede generar el valor de referencia es considerable. Es ahí cuando nos planteamos qué herramientas tenemos a nuestra disposición para impugnar el valor de referencia que ahora se establece como valor mínimo a tributar. Cuando el valor de referencia sea superior al valor real del inmueble o al precio pactado, el contribuyente podrá impugnarlo ante la Administración Tributaria presentando una declaración rectificativa de la autoliquidación o vía recurso contra la liquidación que se hubiere practicado.

En definitiva, tras la instauración de esta figura del valor de referencia, debe ser el contribuyente el que defienda ante la Administración que el valor de referencia determinado no se adecua a las circunstancias o estado del bien inmueble. No obstante, dado que este valor de referencia está fijado por la Dirección General del Catastro utilizando criterios técnicos no fáciles de seguir, puede ser complicado acreditar su incorrección.

Sólo la aplicación del este nuevo concepto jurídico nos descubrirá sus efectos y consecuencias y como adaptarnos a ellas.