¿La entrega de viviendas rehabilitadas se considera primera entrega?

Como regla general, todo acto de consumo tiene una carga impositiva llamada Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y la compra de una vivienda no es una excepción. Ahora bien, para que esto ocurra, tiene que tratarse de una primera entrega, ya que las sucesivas transmisiones (viviendas de segunda mano) pasan a estar sujetas al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), en lugar del IVA. ¿Y dónde situamos a la vivienda rehabilitada?

Primero de todo, conviene tener presente qué se considera una primera entrega de vivienda. Ateniendo a la normativa, tal y como señala  la Agencia Tributaria en su página web, entrarían en esta categoría todas aquellas viviendas que se adquieren al promotor cuando la construcción o la rehabilitación está finalizada. Quedarían fuera aquellas que “hubiesen sido utilizadas de forma continuada por un plazo igual o superior a dos años por personas distintas de los adquirientes”.

Por lo tanto, entraría en esta categoría una vivienda cuyo propietario la hubiese alquilado durante más de dos años tras su construcción o rehabilitación para que, finalmente, sean los propios arrendatarios quienes la compren. En cambio, si los compradores fueran otras personas, y siempre que hubieran transcurrido dos años desde que finalizara la construcción o rehabilitación, esta casa o piso no se consideraría dentro de esta clasificación. Es decir, que se consideraría segunda entrega y tributaría por el ITP.

No hay que olvidar que la adquisición de una vivienda de segunda mano rehabilitada es una situación bastante común en España. Según datos del Colegio de Registradores, el 82,5% de las operaciones de compraventa en 2018 fueron de casas o pisos usados. De estos, alrededor de la mitad han tenido algún tipo de obra de acondicionamiento, incluso algunos han sido trabajos muy exhaustivos para llegar a considerar la propiedad como nueva.

Por este motivo, resulta primordial saber cuándo la rehabilitación puede considerarse lo suficiente amplia para que constituya una vivienda nueva y así poner el contador de las transmisiones a cero, tal y como se ha explicado antes (atendiendo al período de dos años).

No basta con un simple lavado de cara ni arreglos de “chapa y pintura”, sino que se deben cumplir dos exigentes requisitos: En primer lugar, un requisito cualitativo, al exigir que más del 50% del coste total del proyecto de rehabilitación “se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación”.

En segundo lugar, un requisito cuantitativo, siempre que el mencionado coste exceda del 25% del precio de adquisición de la edificación, cuando ésta tuvo lugar dos años antes al comienzo de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la edificación en el momento de dicho inicio. En ambos casos, del valor de adquisición o del valor de mercado debe descontarse el valor del suelo.

Como puede verse, se trata de una situación que puede ser más común de lo que parezca en un principio. Lo importante es tener en cuenta los condicionantes descritos y qué fiscalidad aplicar para saber que se está tributando adecuadamente. Y más aún teniendo en cuenta que el IVA de la vivienda es del 10% (4% si es VPO) y el ITP varía dependiendo de la CCAA en la que se encuentre la vivienda, pero suele estar entre el 6% y el 10%, incluso menos si se destina a vivienda habitual (en Madrid, por ejemplo, el tipo es del 4% para familias numerosas o en Cataluña del 5% para menores de 32 años con rentas inferiores a 30 mil euros).