Moratoria de deuda hipotecaria en el RD-Ley 8/2020 y el RD-Ley 11/2020

El Real Decreto-ley 8/2020 adopta una medida de carácter urgente dirigida a asegurar la protección de los deudores hipotecarios en situación de vulnerabilidad tras la aprobación del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

La moratoria de la deuda hipotecaria inicialmente prevista para la vivienda habitual de las personas físicas en el Real Decreto-ley 8/2020, se extiende con el Real Decreto-ley 11/2020 a dos nuevos colectivos: (i) a los autónomos, empresarios y profesionales respecto de los inmuebles afectos a su actividad económica, de un lado; y (ii) a las personas físicas que tengan arrendados inmuebles por los que no perciban la renta arrendaticia en aplicación de las medidas en favor de los arrendatarios como consecuencia del estado de alarma.

De forma paralela a financiación hipotecaria de la vivienda, este Real Decreto-ley amplía también el alcance de la moratoria a: (iii) los créditos y préstamos no hipotecarios que mantengan las personas en situación de vulnerabilidad económica, incluyendo los créditos al consumo.

1. Ámbito subjetivo moratoria deuda hipotecaria.

1. La moratoria de hipotecas, consecuencia de la crisis del COVID-19, tiene como objetivo servir de ayuda a aquellas personas titulares de préstamos hipotecarios sobre:
   
   a. Vivienda habitual;
   
   b. Inmuebles afectos a la actividad económica que desarrollen los empresarios y profesionales: y
   
   c. Viviendas distintas a la habitual en situación de alquiler en las que el propietario haya de dejado de percibir la renta arrendaticia desde la entrada en vigor del Estado de alarma (Real Decreto 463/2020 de 14 de marzo de 2020) y deje de percibirla hasta un mes después de la finalización del mismo;
   
   d. ​​​​​​​Que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica según los términos y requisitos definidos en el artículo 16 del Real Decreto 11/2020 y cuyo préstamo esté vigente en la fecha de entrada de éste.
   
   Los supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 derivadas de los contratos de crédito sin garantía hipotecaria son los establecidos en el mismo Artículo, con algunas especialidades.

2. También es aplicable a los fiadores o avalistas del deudor principal con las mismas condiciones que para el titular del préstamo hipotecario.
   
   Los fiadores, avalistas e hipotecantes no deudores que se encuentren en los supuestos de vulnerabilidad económica, podrán exigir que el banco agote el patrimonio del deudor principal, (sin perjuicio de la aplicación a éste, en su caso, de las medidas previstas en el Código de Buenas Prácticas de cada Entidad Financiera), antes de reclamarles la deuda garantizada, aun cuando en el contrato hubieran renunciado expresamente al beneficio de excusión.

2. Solicitud de moratoria sobre las deudas hipotecarias inmobiliarias (artículo 12 Real Decreto-ley 8/2020).

Los deudores comprendidos en el ámbito de aplicación del Real Decreto-ley 11/2020 podrán solicitar del acreedor, hasta quince días después del fin de la vigencia de éste (con carácter general, las medidas previstas en el real decreto-ley 11/2020 mantendrán su vigencia hasta un mes después del fin de la vigencia de la declaración del estado de alarma, excepto aquellas que tengan plazo determinado, que se sujetarán al mismo), una moratoria en el pago del préstamo con garantía hipotecaria para la adquisición de su vivienda habitual o los supuestos mencionados.

Los deudores acompañarán, junto a la solicitud de moratoria, la documentación prevista en el artículo 17 del real Decreto-ley 11/2020.

Una vez concedida la moratoria la entidad acreedora comunicará al Banco de España su existencia y duración a efectos contables y de no imputación de la misma en el cómputo de provisiones de riesgo.

3. Efectos de la suspensión.

La solicitud de la moratoria a la que se refiere el artículo 12 anterior conllevará la suspensión de la deuda hipotecaria durante el plazo de tres meses y la consiguiente inaplicación durante el periodo de vigencia de la moratoria de la cláusula de vencimiento anticipado que, en su caso, constara en el contrato de préstamo con garantía hipotecaria. La duración de la suspensión podrá ser ampliada por Acuerdo del Consejo de Ministros.

Una vez aplicada la suspensión el acreedor comunicará al Banco de España su existencia y duración. Los importes que serían exigibles al deudor de no aplicarse la moratoria no se considerarán vencidos.

La aplicación de la suspensión no requerirá acuerdo entre las partes para que surta efectos, ni novación contractual alguna. La suspensión de las obligaciones contractuales surtirá efectos desde la solicitud del deudor al acreedor, acompañada de la documentación requerida, a través de cualquier medio.

Durante el periodo de vigencia de la moratoria a la que se refiere el presente capítulo la entidad acreedora no podrá exigir el pago de la cuota hipotecaria, ni de ninguno de los conceptos que la integran (amortización del capital o pago de intereses), ni íntegramente, ni en un porcentaje. Tampoco se devengarán intereses.